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广州一楼盘用双合同 被业主起诉

来源:广州热线综合

时间:2018-11-02 15:36
广州一楼盘用双合同 被业主起诉

 去年8月,广州市发布了《关于严格落实房地产调控部署全面加强市场管理的通知》,要求进一步强化商品房价格监管,对房地产项目预售、销售定价不合理的,要坚决予以调整,对不接受政府价格指导的项目,一律不办理网签、不予核发预售许可证。
今年9月19日,广州中院房地产庭在二审审理系列商品房预售合同逾期办证案件中,发现某开发商在销售荔湾区某楼盘房屋时采用“双合同”手法,主导购房者与装修公司签订装修合同,以拆分房屋交易价款。后来购房者因开发商逾期办证,遂起诉开发商给付违约金。法庭经依法审查认定,买卖双方房屋实际交易价应为买卖合同价与装修价之和,故终审判决应以两项价款之和作为基数计算开发商逾期办证违约金。
 
 
起诉:
卖房时让业主签双合同
违约后只愿按单合同价赔违约金
案情显示,该系列案的开发商与购房者签订了《广州市商品房买卖合同(预售)》,合同约定了房屋买卖价款,装修交付。同时,购房者按照开发商的安排与某装修公司签订了《装饰工程委托协议书》,约定了装修价款。上述两份合同签订后,购房者支付了房价款和装修款。后因开发商逾期办证,双方产生纠纷,购房者起诉要求开发商支付逾期办证违约金。
该案一审宣判后,购房者认为一审法院认定违约金计算基数时,未将装修款计入房屋交易总价款,与事实不符,遂提起上诉。
终审:
签装修合同实为开发商在规避限价
损害了社会公共利益,应按真实价算违约金
广州中院二审认为,购房者在向开发商购买案涉房屋时,签订了两份合同,一份是其与开发商签订的《广州市商品房买卖合同(预售)》,一份是其与某装修公司签订的《装饰工程委托协议书》。购房者称其签订装修合同时并无某装修公司人员在场签约,而是在售楼部签约,其签字后是由开发商拿回去盖上某装修公司公章,对此事实开发商虽未确认,但也未明确否认。结合商品房买卖中的现实情况和审判实践中的经验判断,二审法院采信购房者的主张,本案装修合同实质为开发商主导所签。
二审法庭认为,开发商主导购房者与某装修公司签订的装修合同,并非合同双方当事人对房屋进行装修的真实意思表示。购房者与开发商签订的买卖合同中已经约定案涉房屋装修交付,可见,装修的义务主体应为开发商,购房者无需再行与他人就案涉房屋签订装修合同。开发商主导购房者与某装修公司签订装修合同,实为将案涉房屋交易价款拆分为两部分,一部分为买卖合同价款,一部分为装修价款,目的是规避地方政府房地产调控限价政策、逃避纳税义务,损害了社会公共利益。
广州中院认为,依照《中华人民共和国民法总则》第一百四十六条“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力,依照有关法律规定处理”的规定,购房者与某装修公司签订装修合同为虚假意思表示,并未真正履行,且违反相关法律规定,应为无效。案涉房屋实际交易价款应为买卖合同价款与装修价款之和。因此,购房者要求以两项价款之和作为计算逾期办证违约金的基数,依法有据,应予支持。
【法官说法】
“双合同”对购房者很不公平
买房签合同时要擦亮眼防止掉入“陷阱”
该案二审的主审法官表示,近年来,在政府对房地产市场的高压调控政策下,部分楼盘开发商利用“双合同”模式销售房屋引发较多争议。该类型案件通常存在两类争议焦点:一是对于买卖合同和装修合同的效力评判;二是对于房屋交易总价款的认定。
国家和地方政府出台各种房地产调控政策,目的是遏制房价上涨,规范市场行为,促进房地产市场健康稳定发展,促进国家产业提质增效和国民经济持续健康发展。但上有政策,下有对策,开发商也因此想出各种“奇招”,来规避政府的调控政策,实现利益最大化,“双合同”就是基于这种背景下产生的一个畸形销售行为。签订“双合同”对购房者来说很不公平,购房成本增加、可贷款金额减少,卖房时还将面临补缴税款等。同时,也可能造成政府税收减少,损害社会公共利益的不良影响。
本案认定装修合同无效,将装修款归入总房价款的一部分,是希望通过利用司法审判职能作用,从法律评判上作出一个价值导向,来引导开发商和购房者遵守政策法规,依法依规从事房地产交易。不过,要真正遏制“双合同”现象,还需要各部门联动,对制定双合同的开发商予以严厉打击。同时,购房者在签订合同时也应擦亮眼睛,以防掉入开发商的陷阱。针对本案所涉及的“双合同”问题,已同步向相关行政管理部门发送司法建议,为我市房地产市场的稳定健康发展提供司法保障。
今年10月19日,广州市住房和城乡建设委员会发布的《关于我市进一步规范房地产市场管理的说明》明确指出,市、区住建部门在保持我市调控力度不放松、保持成交价格稳定运行的前提下,对新建商品住房预售和网签价格指导机制进行优化,严禁开发企业拆分价格报备。
 

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