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浮浮沉沉的中国地产30年

来源:广州热线综合

时间:2018-11-01 19:41
浮浮沉沉的中国地产30年

三十年,仅是一段历史,但对于中国的房地产业来说,却经历了萌芽期的初级生长、成熟期的兴奋和低潮的停滞。现在,站在行业的拐点上,房地产市场的一些问题已经成为我们的共同思考。

在中国房地产的发展过程中,30年来一直起伏不定。从1987年11月开始,中国的房地产业进入了初级发展阶段,一切都在蓄势待发,全国各城市的商品房建设开始纳入国家计划。经过十年的发展,从1998年福利住房部门的结束开始,中国的房地产经历了16年的历程,从开始发展到反复的监管,也证实了无数人的“酸甜苦楚”。

房地产业,在中国有着重要的经济地位,乃至成为影响国民经济的支柱型产业。一个城市不管处于快速发展阶段,还是高效成熟阶段,房地产的GDP至少占城市的5.3%,这必然奠定了房地产业成为支柱型产业。同时,房地产业与几十个工业产品和工业材料有关,房地产行业的兴旺与否,都与众多下游产业链息息相关,它注定是一个龙头产业。

房地产业的健康发展受到国家的高度重视,由于它具有主导性质,更因为它是支柱产业,房地产和老百姓的关系密切相关,中产阶级与房地产有着非常重要的属性特征,所以它又是财富的象征。因为房地产又与巨额资本、金融业捆绑在一起,兴衰往往带来金融资产通货膨胀或不良债务,所以从风险防范的角度来看,所有的政府都高度重视房地产的稳定,世界上很多国家的金融危机都和房地产息息相关。那么,当前中国房地产市场存在哪些问题?

今天我们首先就其中三个方向重点分析。

 

土地供应不平衡

这不仅仅是一个政治问题,更是一个经济问题

财政部、国土资源部、中国人民银行和中国银行业监督管理委员会联合发布《关于规范土地储备和资金管理的通知》,建议在每个县原则上设立一个土地储备组织,城市投资公司等机构单位不得从事新的土地储备;现有规模较大的土地储备,以加速预留土地的前期建设和供应进程,来减少或遏制新的土地储备规模。

事实上,在最近的五年里,二线城市的土地供应逐年减少,真正的原因是由于土地供应的失衡,小城市建设用地较多,但是人口流动较少,而大城市流动人口较多,经济发展也较快,相应的土地储备也较大,但是由于发展已经相对成熟,土地面积又较小,所以,大量人口向大城市涌进,造成一部分的刚性需求,房价才一直遥遥直上。

大城市为什么不卖更多的土地?这将从根本上改变市场规则,给许多重要参与者带来痛苦,大城市的政府依靠拍卖土地来增加财政收入,小城市政府又认为限购政策会把人们挤压走。换句话说,这不仅仅是一个政治问题,更是一个经济问题。

土地价格持续上涨

“为了生存,开发商不计成本的拿地开发”

随着监管政策的不断收紧,房地产市场持续降温,然而地价却呈上升趋势。今年4月,50个城市的房价达到7年来的最高水平,土地交易价格逐渐上涨的原因之一是开发商非常愿意在三四线城市进行参透,他们的热情仍在高涨。

国家统计局的数据显示,今年1 - 4月,房地产开发企业土地收购面积为5580万平方米,同比增长8.1%,从1月到3月增加了2.4个百分点;土地交易价格22.1亿元,增长34.2%,增长17.5个百分点。近年来,拿地资金的审批越来越严,所以导致部分开发商开始进入三四线城市,使得三、四线城市的住宅用地呈现明显上升的趋势,甚至一些县级城市土地交易达到将近200%的溢价率。

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