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广州房企年终成绩单: 越秀、保利、碧桂园

广州房企年终成绩单: 越秀、保利、碧桂园 回首2019全年,在房地产市场调控趋于常态化、信贷层面逐渐收紧的大环境下,2019年也是广州房企频频遇困的一年。据克而瑞数据统计,2019年广州一手住宅共计网签79330套,创近5年新低;网签面积860万平方米,同比下跌6

广州房企年终成绩单: 越秀、保利、碧桂园


  回首2019全年,在房地产市场调控趋于常态化、信贷层面逐渐收紧的大环境下,2019年也是广州房企频频遇困的一年。据克而瑞数据统计,2019年广州一手住宅共计网签79330套,创近5年新低;网签面积860万平方米,同比下跌6.94%,成绩逊于预期。楼市走冷,房企间营销战役却是愈演愈烈。历经一年角逐,广州各大房企年终成绩单也已揭晓。作为本土龙头,越秀以215.65亿元的销售业绩拿下2019年权益金额榜的冠军,也是广州首家年权益金额突破200亿元的房企。
  TOP30房企:销售规模创新高
  据克而瑞数据统计,2019年广州TOP30房企销售规模达1969.46亿元,同比增长17.49%,创下历史新高。不过,受整体市场影响,TOP30房企销售面积则出现负增长,较2018年减少9.19万平方米。
  随着房企集中度逐步提高,市场呈现强者恒强趋势,TOP30房企业绩已占据广州市场的62.5%,准入门槛达到24.09亿元。在竞争愈加激烈之下,品牌房企的整体表现仍较为亮眼,不少房企通过及时转变销售策略,例如增加营销渠道、通过让利促销等方式,提前抢收客户。
  以单月权益销售金额为例,2019年以来,广州楼市由“热”转“冷”,“小阳春”热度消退之后,整体成交趋向稳定,“金九银十”旺季效应难显,TOP30房企单月销售规模多在170亿元左右浮动。进入12月以来,在花都、黄埔、南沙三区松绑利好,再叠加房企加快推货节奏以冲刺年终业绩之下,TOP30权益销售金额达209.62亿元,销售规模达全年次高位,推动全年业绩明显增长。
  “本地龙”:强者愈强百亿军团扩容
  在变幻莫测的2019,广州楼市格局也迎来一轮新的洗牌。近年来,广州TOP级房企规模快速扩张,集中度持续提升,2019年百亿房企由2018年的3家扩容至5家,TOP5房企销售金额规模已占据TOP30总量的42.5%,其开发规模和水准已然成为广州市场风向标,行业寡头格局愈发明显。
  作为本土龙头,越秀以215.65亿元的销售业绩拿下2019年权益金额榜的冠军,也是广州首家年权益金额突破200亿元的房企。越秀企业业绩持续增长得益于在南沙完善的布局,在大湾区东风下,仅其落子于南沙的13大组团便贡献了99.78亿元的业绩,占业绩总量的46.3%。
  深耕广州核心区域的保利发展凭借其品牌、土储、产品等多方面优势,多项目齐头并进,以322.54亿元的流量业绩斩获2019年流量金额榜的冠军。从企业布局项目来看,保利发展旗下项目多以改善型为主,主力布局荔湾、黄埔等区域,跟随城市主力发展轴布局。
  碧桂园则以139.43万平方米的流量面积,夺得2019年房企流量面积榜销冠。碧桂园主力布局增城、南沙、番禺等区域,采取快销快打的营销战略,其核心项目广州亚运城、科慧花园均位居广州项目榜前列。
  而原先“三巨头”之一的万科,业绩虽较2018年上涨近6亿元,旦在激烈的房企间拼杀之下,万科的权益金额规模虽达133.65亿元,却被远远抛出TOP3阵营。作为后起之秀的中海,业绩同比大涨10.53%,成功跻身2019年广州百亿房企阵营。
  “过江龙”:外来房企崭露头角
  经过多轮洗牌,不少房企业绩高歌猛进,亦有房企黯然掉队。与2018年相比,2019年权益金额TOP30中新增珠投、融创、世茂、中交等6家新晋房企。值得关注的是,融创、世茂、中交均为外来房企。随着外来房企的深耕,再加上地价上升、融资环境艰难等因素影响,中小房企市场份额逐渐萎缩,市场资源越来越向规模型房企靠拢。
  除此之外,还有不少外来房企开始崭露头角。例如绿地,另辟蹊径凭借商办项目在广州占据一席之地。数据显示,2019年绿地商办物业权益面积达40.85万平方米,占其总业绩的80%,并凭此跻身“权益+流量面积榜”前五阵营。
  未来“有”:稳
  今年国家继续重申要坚持“房住不炒”定位,统筹做好房地产金融调控,突出金融服务实体经济,因此预期短期内房企的融资环境仍将继续“低位”运行。然而,随着证监会近期发布分拆上市新规,降低部分条款门槛;央行在2019年12月28日宣布将从2020年3月起将存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,以及在2020年1月初宣布降准,预计将会对房企分拆上市和增加销售回款带来利好,一定程度上有利于房企资金链的稳定。
  不久前的全国住房和城乡建设工作会议上,住建部给2020年楼市的定调依然是一个“稳”字。住建部部长王蒙徽表示,2020年要着力稳地价稳房价稳预期,保持房地产市场平稳健康发展。长期坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,不把房地产作为短期刺激经济的手段,继续稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,着力建立和完善房地产调控的体制机制。
  未来“缺”:钱
  对于房企来说,2020年楼市将如何?多位业内人士表示,今年对于房地产企业来说仍不是个“大年”。今年商品房销售规模开始减缓,行业整体集中度提升的速度逐步放缓,龙头房企的销售规模增长继续趋缓。特别是对于中小房企来说,受融资困难、调控持续、部分城市转向买房市场等因素影响,房企淘汰率将不断提升。
  “说到底还是个钱字。”日前由房子负责人向记者表示,尽管广州一些区域放松了部分人才的购房限制条件,但都有一定门槛限制,都是针对首次置业者,对于改善型需求的买家来说,仍然没有购房资格。在他看来,没有了更广的销售渠道,房企的库存量就容易达到高位,而由此带来的资金压力也会显而易见。
  根据克而瑞统计,2019年95家典型上市房企共募集资金15010亿元,同比增长9.2%。其中,境内债权融资7647.39亿元,同比下降0.61%;境外债权融资5723.81亿元,同比上升24.70%。而股权融资同比增长91.18%,达498.15亿元。2019年德信中国、银城国际、中梁、新力等上市,融创、富力等企业进行了股权配售。在增发配股方面,美的置业近期宣布拟向公司控股股东“先旧后新”进行股份配售,配售最多4000万股股份,占美的置业现有已发行股本约3.36%,及扩大后公司已发行股本约3.25%。据此,美的置业股份配售所得款项预期最多为7.64亿港元,最少为5.92亿港元,将用于可能的业务发展及投资以及补充集团的一般营运资金。而由于是“先旧后新”的模式,因此配售及认购完成后美的置业已发行股本将不发生任何变动。此外,富力地产在上月30日宣布新H股配售已经完成,总共配售了2.73亿股,所得款项总额约为37.35亿港元,将用于偿还富力的境外债务性融资。本次增发股份分别占扩大后的已发行H股总数及已发行股份总数约21.19%及7.81%,对于公司的控制权影响并不是很大,可以认为进行股权融资是主要目的。
  易居企业集团CEO丁祖昱表示,2020年,随着增量天花板的逼近,地产行业规模将见顶。而从货币政策看,即使央行在2020年继续宽松,也不会马上传导到房地产,楼市不是受益者,房地产短期不会被重启复苏,房企依旧要做好流动性预算。
  未来“路”:上市
  上市也成了房企融资的一大途径。景业名邦已经在2019年12月5日正式挂牌上市。从招股书来看,本次上市募资将会用于现有项目的开发、土地购买以及一般运营资金。景业名邦由于有着雅居乐背景,上市股份有着众多业界大公司认购。而从目前的经营情况来看,其在全国拥有30个物业项目,建筑面积约为300万平方米。在景业名邦上市后,2019年已有6家房企成功上市,与2018年相当,延续了房企的赴港上市潮。
  截至2019年底,在港交所等待IPO的房企还有海伦堡、奥山控股、万创国际、三巽控股、港龙地产、汇景控股以及大唐地产7家,其中汇景控股在2019年12月24日通过了上市聆讯。而海伦堡的招股书已于2019年10月过期,截止12月底仍未更新,未来是否继续申请上市还有待观察。从2019年全年的情况来看,提交招股申请(包括更新招股说明书)的房企共有11家,与2018年持平,房企的上市热情依旧不减。
  此外,随着地产主业的利润逐渐减少,不少房企旗下物业管理公司打包上市。2020年1月2日,正荣集团旗下的正荣服务向港交所提交了招股说明书。此外,上个月成功上市的房企旗下物业公司较多,2019年12月19日就有保利物业和时代邻里正式上市,12月30日又有宝龙商业正式上市。因此截至2020年1月6日,在港交所等待IPO的房企旗下物业管理公司有兴业物联服务、建业新生活以及正荣服务3家。2019年共有9家房企旗下的物业公司申请上市,超过了2018年的6家。
  克而瑞有关人士表示,在融资环境趋紧的背景下,拥有物业板块的房企选择分拆物业上市,寻求一个新的融资平台以拓宽融资渠道。再加上2019年香港资本市场对于物业股较为看好,企业的估值较高,上市之后股价的走势也较为不错,因此分拆物业板块上市成为了2019年房企新的一股上市潮。

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