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广州“住改商”:“禁”“放”之间没有定局

广州住改商:禁放之间没有定局 祥龙花园小区,走廊墙上的公司招牌。 7月底,南都对广州天河骏汇大厦超三分之二住宅用房被出租商用的现象进行了独家报道。8月初,天河南街道联合卫生、住建、教育、市场监管等部门对骏汇大厦住改商核查整改。南都记者回访发现,

广州“住改商”:“禁”“放”之间没有定局


 

  祥龙花园小区,走廊墙上的公司招牌。

  7月底,南都对广州天河骏汇大厦超三分之二住宅用房被出租商用的现象进行了独家报道。8月初,天河南街道联合卫生、住建、教育、市场监管等部门对骏汇大厦“住改商”核查整改。南都记者回访发现,整改后虽然改观不少,但仍有很多商铺和公司照常营业。

  有住户对此表示不满,为什么有些商铺和公司还在营业?能否将大厦恢复为原来的纯住宅模样?记者了解发现,这个问题并不能给出一个简单的肯定或否定答案。在广州诸多类似骏汇大厦多年“住改商”纠纷难断的背后,还体现20年来政策的频繁变动,“禁”与“放”之间总是没有定局。

  广州首现“住改商”禁令

  南都记者了解到,广州市早期“住改商”现象多数是从20世纪80、90年代自发形成,由居民楼改装为商铺,风气所及在一个区域范围内渐成规模。梳理20年来媒体的报道可以得知,广州最早的“住改商”禁令在2000年出现。

  2000年11月,广州市工商局发出的《关于企业经营场所登记有关问题的通知》中规定:“凡没有产权证、建设工程规划许可证、建设工程规划验收合格证的违章建筑,以及产权证注明用途为住宅的以及宅基地房,一律不准发照。”此时,如天河区六运小区有“住改商”的店铺已经开了好几年了。另据媒体报道,同年12月12日,市工商局又放松“口气”,出台《关于工商登记放宽政策问题》,规定“住宅改作商用的,提供房产证和租赁合同”即可。

  禁令出现不到半年,在2001年2月,广州市规划局试行《广州市住宅建筑改变使用功能规划处理办法》。虽然表明任何单位和个人应当按照城市规划部门审批的建筑物的使用功能使用建筑物,未经批准不得擅自改变建筑物的使用功能;但对已经改变住宅建筑的使用功能从事生产或者经营活动的,另规定处理办法。

  处理办法详列了可以经城市规划部门处理后依法将原住宅建筑改变使用功能以及可以临时改变住宅建筑的使用功能的几种情形。此外,它也表明了5种不得改变住宅使用功能的情形,需要一年内改正。实际上,这些都是对既定事实制订的变通政策。

  到了2002年8月,广州市工商部门出台《关于明确企业注册登记工作中几个问题的通知》,着重放宽企业经营场地的限制,允许住宅楼在限制范围内作为企业开办的法定地址,是为进一步松动。

  2005年

  禁令趋严,天河南开展整治

  时间转到2005年。这一年5月1日,广州市实施《广州市房屋租赁管理规定》,其中第十一条规定,承租人应当“按照房屋规划用途、结构、消防安全规定使用房屋,不得擅自改变建筑物使用性质”。这意味着住宅楼等非商用用途的房子不得开公司、商铺。广州市工商部门也表示,从5月1日开始,只有房产证上标明是商住、写字楼、商铺的租赁房和自有房,才能办理工商营业执照,同时年检也是一样要求———已到期的工商营业执照若要续办,经营场所必须是商用用途,否则就不予办理。

  在当时,有媒体报道称,“住改商”号称在广州市商铺中占据三分之一,如果严格禁止,影响巨大。又有数据显示,广州用于出租的房屋共有约80万套,其中很大部分转作商用;另外,广州无合法证件的生产经营场所共有10多万户。其时,“住改商”集中的区域包括天河南、龙口西、淘金、建设六马路、大南路、高第街、状元坊、上下九、江南西等处。

  天河南首先开展整治行动。天河区政府7月13日颁布《关于整治天河南辖区生产经营场所的通告》,重点查处取缔污染扰民店档及无证照经营场所。据当时同城媒体报道,各“住改商”集中区域当中,天河南由于发展时间较长,所以将住宅正式办理了转用商用用途的还是占较大比例。业内人士称,天河南育蕾、六运小区内的“商铺”,约六成依法办理了“住改商”手续,即房产证上已将住宅用途永久改成商铺用途,而剩下部分是改了“临商”,即通过规划局等有关部门将住宅用途短期性改成商铺用途;还有部分住宅无办理任何手续即作商用,是无证经营。

  受严查影响,在媒体走访时,天河区六运小区、育蕾小区很多商铺自动关门避风头。在江南西,住宅禁商的消息出来后,一些商铺开始抛盘转手,租价也有所下降。中介透露,要求转租或抛盘的数量比上一年同期增加了近三成。

  2005年的“住改商”政策变动,不仅引起媒体广泛关注,还促使学者、商圈和民间各方大讨论。广州市政府有关人士接受媒体采访时亦表示,由于涉及的利益面非常广,政策法规性强,所以推进的时候不能搞“一刀切”。

  2007年

  《物权法》出台,清除扰民“住改商”

  在2007年,关于“住改商”,有一个很重要的因素就是《物权法》的颁布实施。《中华人民共和国物权法》于2007年3月16日通过,自2007年10月1日起施行。《物权法》第七十七条的出现,使反对“住改商”的业主自此有了明确的法律依据:“业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意”。

  同一年,广州市整规办表态,广州将按《物权法》规定,清除扰民住改商,疏导或保留居民意见不大的住改商商户或商业区。2007年8月,天河南住改商商户“特事特办”,条件是只能拿一年一签的临时商业执照。

  2009年初,《广州市天河区商业网点发展规划(2007-2020)》正式向社会公示,对以往严控的“住改商”条件大幅放宽,甚至连未纳入社区商业网点规划的“住改商”,在不存在污染扰民、安全隐患的情况,符合消防、卫生、环保和规划的相关法规等条件下,也予以保留,逐步引导其向街道内适宜发展和选择发展的地段搬迁。

  可是,到2009年7月,广州市工商局领导告诉媒体,该规划年初进行了公示后,遭遇难产,没有上报广州市政府,更没有颁布实施。据了解,2009年《物权法》司法解释公布后,更使工商等相关部门的政策陷于两难。

  《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》于2009年5月发布,10月实施。其中第十条称:业主将住宅改变为经营性用房,未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意,有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的,人民法院应予支持。将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的,人民法院不予支持。

  第十一条又称:业主将住宅改变为经营性用房,本栋建筑物内的其他业主,应当认定为物权法第七十七条所称“有利害关系的业主”。建筑区划内,本栋建筑物之外的业主,主张与自己有利害关系的,应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。

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